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              時間:2015-03-09

              2015政府工作報告再提房地產:可能出現的10個強刺激方向!

              在2015年政府工作報告中提出,“支持居民自住和改善住房需求,促進房地產市場平穩健康發展”,與去年表述有著明顯區別,并未出現“調控”、“抑制”等詞匯,而是用了“支持”、“促進”。

              在整體經濟下滑明顯的情況下,房地產的作用將會比2014年更加重要。那么在房地產市場已經不可避免的進入新常態的情況下,未來房地產繼續刺激的政策方向有什么?

              房地產進入新常態已經難免,投資需求一直是過去樓市高增長的動力之一。由于可選投資渠道匱乏,房地產在過去十多年中,一直是居民的最佳投資選擇。不僅門檻低、回報穩定、還能借助銀行杠桿放大收益。

              一:信貸政策的繼續松綁

              上周末最引發市場關注的,是央行時隔三個月再度宣布降息,2月28日,中國人民銀行宣布下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。面對當前經濟下行壓力,央行不得不先向通縮宣戰,這無疑也將給高位徘徊的房地產市場帶來一線生機。這一利好信息,恰恰發生在即將召開的“兩會”前夕,預示著相對寬松和溫和的貨幣政策環境的持續來臨。預計,隨著3月份傳統銷售旺季逐漸開啟,加之降息的利好,房地產市場也在3月將擺脫2月低迷而逐步升溫,但城市間依然存在分化。

              降息對降低貸款融資成本起到了較為明顯的作用。而房地產投資對資金成本敏感度高,此次再度降息將在一定程度上有利于緩解房地產投資增速的持續下行。對于購房者而言,降息不僅僅意味著購房成本的降低,更是增加了入市信心,尤其是對于市場基本面較好的地區。

              可能的政策紅利:信貸政策:將會持續寬松,預計年內還將有2次以上的降準降息,對購房者來說,增加杠桿后,有利于入市的積極性提高

              二:限購政策的有步驟調整

              目前全國執行限購的城市只有5個,其中以一線城市為主,直接取消的可能性很小,而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大。

              可能的政策紅利:后續一線城市居住證制度的出臺將降低購房資格辦理難度,而且一旦經濟弱勢,不排除出臺部分房源、或者部分客戶的松綁限購政策,其中廣州、深圳可能性更大。

              三:稅費降低

              可能的政策紅利:后續營業稅調整,個稅調整,都有可能出臺,特別是在政府工作報告中明確提及了支持自住及改善需求。

              四:地方政府接力的松綁政策

              地方政府還將非常直接的出臺稅費減免,購房補貼等多種救市政策。

              五:保障房減少新減,改為盤活存量

              整體看,雖然提及要加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套,其中棚戶區改造580萬套,增加110萬套,把城市危房改造納入棚改政策范圍。但實際這一指標已經低于2014年。

              而且明確提及將轉存量房為保障房,這對部分城市消化庫存有很大幫助

              六:不動產登記及后續的房地產稅立法將放緩

              2015年政府工作報告中,未提及房地產這一利空政策執行時間,后續出臺的時間點將延后。

              七:戶籍政策松綁,帶來新增需求

              要抓緊實施戶籍制度改革,落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮就業和居住但尚未落戶的外來人口,以居住證為載。

              可能的政策紅利:對部分二三線城市來說,未來的戶籍政策繼續松綁,增加可購房人群的基數。建立財政轉移支付與市民化掛鉤機制,合理分擔農民工城市化成本。要用改革的辦法解決城鎮化難點問題。

              八:提高新型城鎮化宜居程度,消化市場庫存

              推進新型城鎮化取得新突破。城鎮化是解決城鄉差距的根本途徑,也是最大的內需所在。要堅持以人為核心,以解決三個1億人問題為著力點,發揮好城鎮化對現代化的支撐作用。

              九:房地產企業的稅負可能降低

              有效實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。實行定向減稅和普遍性降費,房地產企業營改增的推進將逐漸加速

              十:穩增漲下的強刺激

              當前經濟增長放緩壓力不減,房地產業也將繼續為經濟平穩增長作出重要貢獻。溫和的政策環境對樓市而言積極利好。

              歷次市場起伏并非僅由政策主導,而是受到前期調整幅度、供求格局變化、整體經濟水平以及人口結構演變等多方面因素影響,因此后市走勢需從各個維度綜合預判。其中,市場整體存量的大幅增長,尤其是一二線城市以外地區庫存的持續攀升,將成為影響市場變化和地區分化的重要因素。

              15年重點城市的銷量好于14年是確定的,特別是在15年這部分城市的供需關系改善明顯,房價很可能上漲,甚至幅度不會小。

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